Prepararse para Comprar: Los 6 a 12 Meses Antes de Buscar Casa

Respuesta rápida

Dese entre seis y doce meses antes de empezar a ver casas. Pague cada cuenta a tiempo, baje los saldos de sus tarjetas para no usar mucho de sus límites, y deje sus cuentas en paz — nada de tarjetas nuevas, nada de financiar un carro, nada de cerrar cuentas. Luego preapruébese unas semanas antes de buscar en serio, y congele sus finanzas en cuanto entre a escrow. Lo constante le gana a lo dramático siempre.

Por qué importa darse tiempo

Los reportes de crédito no se actualizan el día que arregla algo. Un saldo que baja puede tardar un ciclo completo de facturación en reflejarse, y un error corregido puede tardar semanas en limpiarse. Si se da tiempo, esos cambios alcanzan a asentarse antes de que un prestamista mire su expediente. Si lo apura, compra con la foto que su reporte tenga esa semana, para bien o para mal. Seis meses le alcanzan a la mayoría; un año es cómodo si empieza desde un punto más difícil.

No hay castigo por empezar temprano. En el peor de los casos, estará listo antes de lo que pensaba.

Mes a mes, más o menos

No necesita una hoja de cálculo, pero un calendario suelto lo salva de amontonar todo en las últimas semanas:

1. Meses 12 a 7: Saque sus reportes de crédito, dispute cualquier error y ponga pago automático para que nada se le pase. Es la base aburrida que rinde después.
2. Meses 6 a 3: Baje los saldos de las tarjetas y deje de cargarlas de nuevo. Siga ahorrando para el enganche y los costos de cierre.
3. Meses 3 a 1: Deje sus cuentas tal como están. Nada de deuda nueva, compras grandes ni cambios de trabajo si puede evitarlo.
4. Últimas semanas: Preapruébese y quédese quieto. Es la calma antes de salir a buscar.

Tiene derecho a reportes de crédito gratis — revisarlos temprano es la forma más barata de atrapar un error que le podría costar una mejor tasa.

Los hábitos que hacen el trabajo pesado

Aquí no hay ningún truco. Es la misma lista corta que le funciona a todos, hecha con constancia durante unos meses:

• Pague cada cuenta a tiempo — un solo pago atrasado puede borrar meses de avance.
• Traiga bajos los saldos de las tarjetas frente a sus límites — bajarlos es de lo que más rápido lo hace ver fuerte.
• Deje abierta su tarjeta más vieja — un historial largo lo ayuda, así que no la cierre por 'ordenar.'
• Mantenga estable su ingreso y su trabajo — a los prestamistas les gusta ver el mismo sueldo con el que van a contar.

Qué lo hace ver fuerte ante el agente del vendedor

Cuando escribe una oferta en este mercado, el agente del vendedor lo está midiendo tanto como a su precio. Un comprador que claramente hizo la tarea se toma en serio, y en un empate eso puede inclinar el trato a su favor. Lo que muestra un comprador listo: una preaprobación de verdad (no un estimado de dos minutos por internet), un enganche que ya está en su cuenta y bien asentado, y un prestamista que contesta el teléfono cuando el agente del vendedor llama a preguntar por usted. Nada de eso se trata de un número mágico — se trata de verse como alguien que va a cerrar sin sorpresas.

En una situación de varias ofertas, entre más limpio se vea su expediente desde el principio, menos le preocupa al vendedor que su financiamiento se caiga después.

El error que hunde tratos en pleno escrow

Este se lleva su propia sección porque pasa a cada rato. Está en escrow, ya se ve la meta, y va y financia un carro nuevo — o abre una tarjeta de tienda para los muebles que ya se imagina en la sala. Cualquiera de las dos cosas puede cambiar sin ruido la foto con la que el prestamista lo aprobó, y el prestamista vuelve a revisar su crédito justo antes de cerrar. Un trato que estaba limpio al inicio se puede tambalear en el peor momento. Una vez bajo contrato, trate sus finanzas como si estuvieran congeladas:

• No financie ni arriende un carro.
• No abra tarjetas de crédito ni cuentas de tienda nuevas.
• No haga depósitos grandes que no pueda comprobar, ni mueva sumas grandes entre cuentas.
• No firme por nadie, y no renuncie ni cambie de trabajo si lo puede evitar.

Si algo inesperado surge en pleno escrow, llame a su agente y a su prestamista antes de hacerlo — no después. Casi todas las 'crisis' se resuelven bien si pregunta primero.

El momento justo para preaprobarse

La preaprobación no es lo primero que hace — es de lo último antes de salir a ver casas en serio. Una preaprobación refleja una foto de su crédito y su ingreso, y no se queda fresca para siempre. Si la saca muy pronto, va a necesitar actualizarla para cuando encuentre casa; si la saca muy tarde, no está listo para escribir una oferta cuando aparezca la casa correcta. El punto justo es unas semanas antes de salir a buscar de verdad. Ya es tarde para que su trabajo con el crédito se refleje, y temprano para poder moverse rápido en una casa que le encante.

Cuando esté listo para ese paso, lo conectamos con un prestamista y lo ponemos a ver casas — esa parte la manejamos todos los días.

Los números del préstamo detrás del puntaje

Cómo su puntaje exacto se traduce en una tasa, qué mínimo pide cierto programa de préstamo, y cómo entra la proporción de deuda a ingreso en la aprobación son preguntas del prestamista con números reales detrás. Eso vive en el lado del financiamiento, no en el de bienes raíces. Si quiere entender la mecánica del puntaje antes de empezar — cómo se arma el número y qué abre cada rango — vale la pena leer los detalles.

Una vez que sepa más o menos dónde está parado, nosotros seguimos del lado de la compra — encontrar la casa, escribir la oferta y llevarlo al cierre.

• Home Central Financial: cómo su puntaje de crédito afecta su hipoteca

¿Con cuánta anticipación debo trabajar mi crédito antes de comprar?

Entre seis y doce meses es el punto justo. Los cambios de crédito tardan un ciclo de facturación o más en reflejarse, y los errores disputados pueden tardar semanas en limpiarse. Empezar temprano hace que sus mejoras ya se vean cuando el prestamista mire su expediente, en vez de andar corriendo en las últimas semanas.

¿Puedo comprar un carro mientras busco casa?

No, si lo puede evitar. Un carro financiado o arrendado agrega un pago mensual nuevo y una consulta nueva, y las dos cosas pueden cambiar la foto con la que el prestamista lo aprobó. Espere a tener las llaves. Esta es la forma más común en que los compradores, sin querer, sacuden su propio trato.

¿Cuándo debo preaprobarme?

Unas semanas antes de salir a ver casas en serio. Si lo hace muy pronto, se pone vieja antes de que encuentre casa; muy tarde, y no puede escribir una oferta cuando aparezca la casa correcta. En el momento justo, su trabajo con el crédito ya se reflejó y usted puede moverse rápido.

¿Qué puedo hacer durante el escrow y qué debo evitar?

Trate sus finanzas como congeladas. Siga pagando sus cuentas a tiempo, pero no abra crédito nuevo, no financie un carro, no haga depósitos grandes sin comprobante, no firme por nadie ni cambie de trabajo. El prestamista vuelve a revisar su crédito justo antes de cerrar, así que un cambio ahora puede frenar el trato en la meta.

¿De verdad ayuda un perfil de comprador fuerte a que acepten mi oferta?

Sí. Una preaprobación de verdad, un enganche ya asentado en su cuenta y un prestamista que contesta le dicen al agente del vendedor que usted va a cerrar sin sorpresas. En una situación de varias ofertas reñida, verse como un comprador confiable puede pesar tanto como su precio.

Tengo poco o nada de historial de crédito, ¿aún puedo comprar?

Muchas veces, sí. Algunos programas aceptan crédito alternativo como pagos de renta y de servicios a tiempo para mostrar que usted paga con responsabilidad. Empiece temprano para que haya tiempo de formar un historial. Díganos dónde está parado y le señalamos el camino correcto, en inglés o español.