Cómo Vender una Casa Intestada en California — Cuando No Hay Testamento

Respuesta rápida

Sí, una casa intestada en California se puede vender — pero normalmente no antes de que la corte de sucesiones (probate) nombre a un administrador, que es la versión sin testamento del albacea. La ley de sucesión intestada de California decide quién hereda: la parte del cónyuge depende de si la casa era bien mancomunado o bien separado, y los hijos se reparten el resto. Hay atajos más rápidos para cónyuges y patrimonios pequeños, pero para la mayoría de las casas familiares, cuente con pasar por la corte antes de llegar a escrow.

Qué significa realmente "intestada"

Intestado es la palabra legal para morir sin testamento válido. La propiedad no vale menos ni es más difícil de poseer — simplemente faltan las instrucciones. En lugar de un testamento que diga quién se queda con la casa, las reglas de sucesión intestada del Código de Sucesiones de California toman esa decisión, y un proceso en la corte la confirma. Ojo: si la casa estaba en un fideicomiso en vida (living trust), nada de esto aplica — manda el fideicomiso, y el fideicomisario sucesor normalmente puede vender sin pasar por la corte. Este artículo es para casas que estaban a nombre del difunto solo o con su cónyuge, sin fideicomiso y sin testamento.

Quién hereda según la ley de California

La respuesta depende de dos cosas: quiénes sobreviven a la persona, y si la casa era bien mancomunado (en general, comprada durante el matrimonio) o bien separado (comprada antes del matrimonio, o recibida por herencia o regalo). La versión corta:

• Cónyuge, casa mancomunada: el cónyuge sobreviviente normalmente hereda la mitad del difunto — o sea, termina siendo dueño de toda la casa.
• Cónyuge más un hijo, bien separado: la mitad para el cónyuge, la mitad para el hijo.
• Cónyuge más dos o más hijos, bien separado: un tercio para el cónyuge, dos tercios repartidos entre los hijos.
• Sin cónyuge: los hijos heredan en partes iguales. La parte de un hijo fallecido pasa a los hijos de ese hijo.
• Sin cónyuge ni hijos: heredan los padres; si no viven, los hermanos; y así sigue la línea familiar.

Estas son las reglas generales — familias mixtas, hijastros y casas compradas en parte antes y en parte durante el matrimonio complican las cuentas. Esa conversación es para un abogado de sucesiones, y uno bueno se gana sus honorarios aquí.

• Cortes de California — Autoayuda: Testamentos, patrimonio y sucesiones

Cuándo se necesita la sucesión — y los atajos que la evitan

Para la mayoría de las casas intestadas, el camino pasa por la corte de sucesiones: un familiar pide que lo nombren administrador, la corte emite las Cartas de Administración, y esa persona queda con autoridad legal para manejar y vender la propiedad. Cuente con varios meses como mínimo, y en el condado de Los Ángeles muchas veces cerca de un año. Pero revise primero los atajos — ahorran tiempo y dinero de verdad cuando los hechos encajan:

• Petición de Propiedad Conyugal: cuando todo pasa al cónyuge sobreviviente, una sola audiencia puede confirmar la propiedad en un par de meses en lugar de un año de sucesión.
• Petición simplificada de patrimonio pequeño: California permite un procedimiento corto cuando el valor de los bienes raíces queda bajo el límite estatal de patrimonio pequeño — rara vez alcanza para una casa en la zona de Los Ángeles, pero sirve para propiedades fuera del área o participaciones parciales.
• Título en tenencia conjunta (joint tenancy): si la escritura dice joint tenants, el sobreviviente se queda con toda la propiedad por derecho de supervivencia con una simple declaración jurada — esa casa no pasa por sucesión.
• Escritura revocable de transferencia por muerte (TOD): si se registró una antes del fallecimiento, el beneficiario nombrado recibe el título fuera de la corte.

Saque una copia de la escritura antes de dar nada por hecho. Cómo estaba el título pesa más que lo que la familia recuerde o haya querido.

Cómo se hace la venta en la práctica

Una vez nombrado el administrador, la venta se parece mucho a una venta normal con algunos pasos extra. Bajo la ley de administración independiente (IAEA), la corte normalmente da autoridad para vender sin subasta en el juzgado — el administrador pone la casa en venta, acepta una oferta y manda a los herederos un Aviso de Acción Propuesta; si nadie objeta en 15 días, el escrow sigue adelante. Si la corte dio solo autoridad limitada, o un heredero objeta, la venta va a una audiencia de confirmación donde la oferta aceptada puede ser superada por otro comprador. Algunos puntos prácticos de ventas que hemos manejado:

• Quien vende es el patrimonio, no los herederos por separado — el dinero entra a la cuenta del patrimonio, se pagan las deudas, y después cada heredero recibe su parte.
• Las obligaciones de divulgación son más ligeras (el administrador nunca vivió ahí), pero el comprador igual hace sus inspecciones — vender la casa como está (as-is) es lo normal en estos casos.
• No hay que vaciar la casa ni arreglarla primero. Hay compradores para casas anticuadas y llenas de muebles en todos los rangos de precio.
• Si un heredero quiere quedarse con la casa, puede comprarles su parte a los demás — un avalúo fija el número, y un préstamo puede financiar esa compra usando la plusvalía heredada.

El beneficio de impuestos que muchas familias no conocen

La propiedad heredada recibe una base fiscal ajustada (stepped-up basis): para efectos de ganancia de capital, el costo de la casa se reajusta a su valor de mercado en la fecha del fallecimiento. Si mamá pagó $65,000 por la casa de Downey en 1985 y hoy vale $850,000, la base de los herederos es $850,000 — si la venden pronto por una cifra parecida, el impuesto federal sobre la ganancia es poco o nada, aunque la ganancia real de la familia a lo largo de las décadas haya sido enorme. El otro lado de la moneda es el impuesto predial: desde la Proposición 19, el hijo que hereda y no se muda a vivir ahí como residencia principal generalmente pierde el impuesto predial bajo de sus padres. Quedarse con la casa como renta hoy suele significar un reavalúo a valor de mercado. Ese solo cambio empuja a muchas familias a vender — haga los números de las dos maneras antes de decidir.

No somos asesores de impuestos y cada patrimonio es distinto — confirme los detalles con un contador o preparador antes de declarar. La base ajustada y las reglas de la Prop 19 son el marco general, no un consejo para su declaración.

¿Podemos vender la casa antes de que termine la sucesión?

Normalmente la venta sucede durante la sucesión, no después — el administrador recibe autoridad de la corte, pone la casa en venta y cierra el escrow mientras el caso sigue abierto. Lo que no se puede es vender antes de que nombren a un administrador; hasta entonces, nadie tiene autoridad legal para firmar una escritura. Lograr ese nombramiento es el primer paso.

Un hermano vive en la casa y no se quiere salir. ¿Ahora qué?

Es común y tiene solución. El administrador controla la propiedad y puede exigirle al ocupante que pague renta, que se mude, o que les compre su parte a los demás herederos. Si hablar no funciona, la corte puede ordenar la venta. La mayoría de las familias lo resuelven con una compra entre hermanos o una venta acordada una vez que hay números reales sobre la mesa — empiece con una valuación en la que todos confíen.

La casa todavía tiene hipoteca. ¿Se la queda el banco?

No. El préstamo no desaparece, pero el banco no puede quedarse con la casa solo porque el deudor falleció — las reglas federales permiten que los herederos sigan pagando o vendan. En una venta, la hipoteca se paga por medio del escrow como en cualquier venta, y la plusvalía que sobra pertenece al patrimonio. Si los pagos se atrasaron y ya corre un reloj de ejecución hipotecaria, avísele al banco que hay una venta del patrimonio en camino y ponga la casa en venta pronto.

¿Cuánto tarda todo el proceso?

Con una Petición de Propiedad Conyugal, unos meses. Una sucesión completa con venta sin disputas bajo administración independiente normalmente corre de 8 a 12 meses desde que se presenta hasta que se reparte el dinero en el condado de Los Ángeles — la venta es la parte rápida; el calendario de la corte es la parte lenta.