Comprar Propiedad en EE. UU. Viviendo en el Extranjero: Así Funciona

Cada año trabajamos con compradores que viven fuera de Estados Unidos y quieren ser dueños aquí — una casa para los hijos que van a la universidad, un lugar para la familia que ya vive en el sur de California, o simplemente un pie en un mercado que les da confianza. La sorpresa más común es agradable: Estados Unidos no exige ciudadanía ni residencia para ser dueño de bienes raíces. No necesita green card para tener el título a su nombre. Lo que sí necesita es un panorama claro de cómo corre la operación cuando usted está a mil o a ocho mil kilómetros de la mesa de cierre. Aquí está ese panorama, paso a paso — y dónde se puede firmar todo sin subirse a un avión.

Respuesta rápida

Cualquier persona puede comprar bienes raíces en EE. UU. sin importar su ciudadanía o estatus migratorio — no hay requisito de residencia para tener título. La operación corre como cualquier compra en EE. UU.: un agente local encuentra y negocia la propiedad, el escrow guarda los fondos y el seguro de título protege la escritura. La distancia se resuelve con herramientas hechas para eso: documentos firmados electrónicamente o ante notario en una embajada o consulado de EE. UU., o un poder notarial para que alguien de su confianza firme en el cierre. El financiamiento para compradores sin historial de crédito en EE. UU. es tema aparte, y lo cubre nuestra empresa hermana Home Central Financial.

Lo primero: sí, usted puede ser dueño aquí

Los bienes raíces de EE. UU. están abiertos a compradores extranjeros. No se exige ser ciudadano, ni residente, ni siquiera haber visitado el país. El título puede quedar a su nombre, en conjunto con familiares, o mediante una entidad si su asesor fiscal lo recomienda. Lo que sí encuentran los compradores extranjeros es más papeleo en dos puntos específicos: comprobar el origen de los fondos (revisiones estándar contra lavado de dinero en transferencias internacionales) y los impuestos — tanto mientras es dueño como, por una regla de retención llamada FIRPTA, cuando algún día venda. Nada de eso es una barrera; todo sale mejor planeado que descubierto.

La operación, paso a paso

Desde el extranjero, una compra en el sur de California normalmente corre así:

  1. Resuelva su plan de fondos — cuánto, desde qué cuentas y cómo llegará a la cuenta de escrow en EE. UU. Si va a financiar, precalifique primero (vea la nota de financiamiento más abajo).
  2. Recorra a distancia. Su agente camina las propiedades en video en vivo, envía juegos completos de fotos y video, y le da la lectura honesta que las fotos de mercadotecnia no dan.
  3. La oferta y la negociación se hacen por correo y firma electrónica, igual que para los compradores locales.
  4. Se abre el escrow. Una compañía de escrow neutral guarda su depósito y todos los fondos — nada va directo al vendedor.
  5. Las inspecciones y el avalúo se hacen localmente; usted recibe los reportes y decide cómo negociar reparaciones, todo a distancia.
  6. El cierre. Firma electrónicamente donde se permite; los documentos de escritura que requieren notario se firman en una embajada o consulado de EE. UU., ante un notario aprobado en el extranjero, o por la persona que tenga su poder notarial.
  7. Se emite el seguro de título, se inscribe la escritura y usted es dueño de propiedad en California — posiblemente sin cambiar de zona horaria.

Cierres a distancia: consulados, firma electrónica y poderes

La logística de las firmas es lo que más preocupa a los compradores, y es lo que mejor resuelto está. Tres herramientas cubren casi todos los casos:

  • Firma electrónica — la mayor parte del papeleo de la operación (ofertas, revelaciones, instrucciones de escrow) ya se firma electrónicamente, para todos los compradores.
  • Notario en el consulado — para los documentos de escritura que requieren notario, las embajadas y consulados de EE. UU. ofrecen servicios notariales con cita. Usted firma ahí; los papeles regresan por mensajería al escrow.
  • Poder notarial — puede nombrar a una persona de su confianza (un familiar aquí o, en algunos casos, su abogado) para firmar por usted documentos específicos del cierre. El poder debe redactarse y notarizarse correctamente, así que se prepara con tiempo, no la semana del cierre.

La combinación que use depende de los requisitos del escrow y la compañía de título — su agente lo coordina para que las piezas estén listas semanas antes de la fecha de cierre.

Qué hace realmente su agente local por un comprador a distancia

La distancia hace más valioso tener a alguien local cuyo trabajo es representarlo a usted. En una compra a distancia típica nosotros manejamos la búsqueda y los recorridos honestos en video; agendar y asistir a las inspecciones; negociar precio y reparaciones sabiendo a cuánto se vende de verdad ese vecindario; coordinar escrow, título, trámites de consulado y la logística del poder; y hacer el recorrido final un día antes del cierre como sus ojos en el terreno. Miguel ha trabajado con compradores y sus familias a través de fronteras por más de veinte años, y todo el proceso corre en inglés o en español — el que sea más cómodo para usted y para los familiares involucrados aquí.

Los detalles prácticos que conviene planear temprano

Cuatro cosas premian la atención temprana:

  • Mover el dinero. Las transferencias internacionales a un escrow de EE. UU. son rutinarias pero documentadas — los bancos preguntarán por el origen de los fondos. Empiece la conversación con su banco cuando empiece a buscar casa, no cuando venza el depósito.
  • Impuestos. Los dueños extranjeros tienen obligaciones fiscales en EE. UU. sobre ingresos de renta, y la retención FIRPTA aplica cuando un dueño extranjero vende. Un asesor fiscal transfronterizo antes de comprar vale mucho más que uno después.
  • Un ITIN. Si va a recibir renta o algún día vender, necesitará un número de identificación fiscal individual de EE. UU. — el IRS lo emite sin importar el estatus migratorio.
  • Quién cuida la propiedad. Si la casa no la va a ocupar la familia, deje lista la administración antes del cierre — las casas solas y las distancias largas son mala combinación.

Sobre el financiamiento: los compradores sin historial de crédito en EE. UU. no están fuera — existen programas de préstamo hechos exactamente para esta situación. Esa es la parte de nuestra empresa hermana; vea la página de préstamos para extranjeros de Home Central Financial (NMLS #1181137).

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar casa en EE. UU. sin green card ni visa?

Sí. No hay requisito de ciudadanía ni migratorio para ser dueño de bienes raíces en EE. UU. — el título puede estar a su nombre sin importar dónde viva. El estatus migratorio afecta cuánto tiempo puede quedarse usted en el país, no si puede ser dueño de propiedad en él.

¿Tengo que viajar a EE. UU. para cerrar?

Normalmente no. La mayoría de los documentos se firman electrónicamente; los pocos que requieren notario se firman en una embajada o consulado de EE. UU. donde usted vive, o los firma alguien aquí con su poder notarial. Muchas de nuestras compras a distancia cierran sin que el comprador entre al país.

¿Cómo se protege mi depósito si compro desde el extranjero?

Igual que el de un comprador local: los fondos van a una compañía de escrow neutral con licencia — nunca directo al vendedor — y solo se liberan cuando se cumplen las condiciones del contrato. Después del cierre, el seguro de título protege su propiedad. Siempre verifique las instrucciones de transferencia por teléfono con el escrow antes de enviar nada; el fraude de transferencias ataca a todos los compradores, no solo a los extranjeros.

¿Puedo obtener una hipoteca en EE. UU. sin historial de crédito aquí?

Muchas veces sí — los programas de préstamo para extranjeros (foreign national) están diseñados para compradores sin crédito en EE. UU., normalmente con enganches más grandes y documentación alternativa. Los términos varían según el programa y la situación, y esa es la parte prestamista de la familia: nuestra empresa hermana Home Central Financial lleva esas conversaciones.

¿Qué es FIRPTA?

Una regla fiscal de EE. UU. que obliga al comprador a retener una parte del precio cuando le compra a un vendedor extranjero, como pago adelantado del posible impuesto del vendedor. Importa dos veces: no le impide comprar, y le aplicará a usted años después cuando venda siendo dueño extranjero. Un asesor fiscal transfronterizo puede planearlo — las reducciones y devoluciones son comunes cuando se maneja bien.

¿Mi familia en California puede ayudar con la compra?

Es muy común que sí — un familiar de confianza aquí puede asistir a los recorridos y las inspecciones, y con un poder notarial bien notarizado puede firmar los documentos del cierre por usted. Muchas de nuestras compras transfronterizas tienen exactamente esa forma: el comprador allá, la familia aquí, y el papeleo armado alrededor de ambos.