Quién Paga Qué en el Cierre de una Venta de Casa en California

Respuesta rápida

En una venta de casa en California, el comprador normalmente paga los cargos del préstamo, la póliza de título del prestamista, su mitad del escrow, el avalúo, las inspecciones y los impuestos y seguro pagados por adelantado — muchas veces del 2% al 5% del precio. El vendedor normalmente paga la comisión de bienes raíces, la póliza de título del dueño en casi todos los condados del sur de California, su mitad del escrow, y cualquier impuesto de transferencia del condado o la ciudad. Quién paga cada cosa se define en parte por la costumbre del condado y es negociable en el contrato.

Dos Lados, Dos Listas de Costos

Los costos de cierre no son una sola cuenta partida por la mitad. El comprador tiene su lista, el vendedor la suya, y unos cuantos cargos se reparten por costumbre local. El lado del comprador se trata casi todo de conseguir el préstamo y mudarse; el lado del vendedor se trata casi todo de pagarles a quienes vendieron la casa y ajustar cuentas con el condado. Cuando ve las dos columnas lado a lado, la declaración de cierre deja de parecer un muro de números.

Lo que Paga el Comprador

Los costos de cierre del comprador suelen caer entre el 2% y el 5% del precio de compra, encima del enganche. La mayor parte son cargos del préstamo y adelantos:

• Cargos del prestamista — originación, underwriting y cualquier punto, que varían según el préstamo (nuestra empresa hermana los explica en detalle).
• La póliza de seguro de título del prestamista, que exige la hipoteca.
• La mitad del comprador del cargo de escrow.
• El avalúo y cualquier inspección de casa, techo, drenaje o plagas que el comprador pida.
• Adelantos — impuestos de propiedad y seguro de la casa cobrados por adelantado, más el primer pedazo de intereses.
• Cuotas de registro de la escritura y de la nueva hipoteca.

Para el lado de los cargos del préstamo — originación, puntos y reducción de tasa — nuestra empresa hermana desglosa los números: costos de cierre de la hipoteca en Home Central Financial.

• Costos de cierre de la hipoteca — Home Central Financial

Lo que Paga el Vendedor

Los costos del vendedor salen de las ganancias de la venta, así que no escribe un cheque aparte — el oficial de escrow lo descuenta. La pieza más grande casi siempre es la comisión, seguida de los impuestos de transferencia:

• Comisión de bienes raíces, todavía el costo individual más grande del vendedor incluso después de los cambios de 2024 sobre cómo se paga al agente del comprador.
• La póliza de seguro de título del dueño, que el vendedor paga en casi todos los condados del sur de California por costumbre.
• La mitad del vendedor del cargo de escrow.
• El impuesto documental de transferencia del condado, y cualquier impuesto de transferencia de la ciudad donde está la casa.
• Impuestos de propiedad prorrateados y cualquier cuota de transferencia o documentos de la asociación (HOA).
• Reparaciones o créditos que el vendedor aceptó después de la inspección del comprador.

Desde los cambios de comisión de 2024, cómo se le paga al agente del comprador se negocia abiertamente en cada trato — a veces lo cubre el vendedor, a veces el comprador. Conviene dejarlo claro desde el principio.

La Costumbre por Condado en el Sur de California

California no tiene una regla estatal sobre quién paga el título y el escrow — lo fija la costumbre local, y esa costumbre cambia según el condado. Estas normas son el punto de partida en casi todos los contratos, pero cada línea es negociable:

Solo costumbre — no es ley. Cualquiera de estos puede cambiarse o repartirse en el contrato de compra, y los impuestos de transferencia de la ciudad son aparte.

Ojo con los Impuestos de Transferencia de la Ciudad

El impuesto de transferencia del condado en California es modesto — $1.10 por cada $1,000 de valor. Los impuestos de transferencia de la ciudad son donde los vendedores se llevan sorpresas. La Medida ULA de la Ciudad de Los Ángeles (muchos le dicen el "impuesto a las mansiones") agrega un cargo del 4% en ventas de más de unos $5.15 millones y del 5.5% arriba de unos $10.3 millones, encima del impuesto del condado. Ciudades como Culver City, Santa Monica y otras también tienen sus propios impuestos de transferencia por escalones. Si vende en una de esas ciudades, cuéntelo antes de poner su precio.

Negociar Créditos y Repartos

La lista de quién paga qué no está grabada en piedra — es una negociación, y se mueve con el mercado. En un mercado lento, los compradores piden más; en uno caliente, los vendedores se mantienen firmes. Palancas comunes:

• Crédito del vendedor para los costos de cierre — el vendedor cubre parte de los costos del comprador, común cuando la casa lleva rato o después de una inspección difícil.
• Crédito de reparación en lugar de hacer el trabajo — el vendedor baja el precio o da un crédito en efectivo para que el comprador haga las reparaciones después del cierre.
• Repartir de otra forma un cargo que por costumbre paga el vendedor, como pedirle al comprador que cubra la póliza de título del dueño en una oferta competida.
• Reducción de tasa pagada por el vendedor — el vendedor financia un crédito del prestamista para bajar el pago del comprador, a veces más atractivo que un recorte de precio.

Un crédito que ayuda al comprador a calificar puede valer más para el vendedor que ese mismo dinero de menos en el precio — mantiene vivo el trato. Su agente debería correr los dos escenarios.

Leer la Declaración de Cierre

Los dos lados reciben del escrow una declaración de cierre antes de firmar que lista cada cargo y cada crédito. El comprador recibe una Declaración de Cierre (Closing Disclosure) que muestra los costos del préstamo y el efectivo para cerrar; el vendedor recibe una declaración que muestra el precio de venta menos comisión, pagos de saldos y su parte de los costos, terminando en las ganancias netas. Léala línea por línea y pregunte por cualquier cosa que no cuadre con lo que acordó — para eso está su agente.

Consiga los Números Antes de Vender o de Ofertar

El mejor momento para entender los costos de cierre es antes de estar en la mesa. Si vende, le damos una hoja neta — su precio de venta menos cada costo — para que sepa el número real con el que se va a quedar. Si compra, le calculamos su efectivo para cerrar y buscamos créditos que valga la pena pedir. Home Central Realty trabaja en los condados de Los Ángeles, Orange, Riverside y San Bernardino. El corredor Miguel A. Vazquez (DRE #01717478) se lo explica en inglés o español.

¿Quién paga los costos de cierre en una venta de casa en California?

Los dos lados. El comprador paga los cargos del préstamo, la póliza de título del prestamista, su mitad del escrow, las inspecciones y los impuestos y seguro por adelantado. El vendedor paga la comisión, la póliza de título del dueño en casi todos los condados del sur de California, su mitad del escrow, y los impuestos de transferencia. La costumbre del condado marca el punto de partida, y el contrato lo puede cambiar.

¿Cuánto son los costos de cierre del vendedor en el sur de California?

La comisión es la pieza más grande, y después el vendedor por lo general paga la póliza de título del dueño, la mitad del escrow, el impuesto de transferencia del condado, y cualquier impuesto de transferencia de la ciudad. En ciudades con impuesto de transferencia como la Medida ULA de Los Ángeles, esa sola línea puede ser grande en casas de precio alto.

¿El comprador o el vendedor paga el seguro de título?

Hay dos pólizas. El préstamo del comprador exige una póliza de título del prestamista, que el comprador normalmente paga. La póliza de título del dueño, que protege la propiedad del comprador, la paga por costumbre el vendedor en casi todos los condados del sur de California — pero esa costumbre es negociable en el contrato.

¿Puedo pedirle al vendedor que cubra mis costos de cierre?

Sí — un crédito del vendedor para los costos de cierre del comprador es una herramienta estándar de negociación, sobre todo cuando la casa lleva rato en el mercado o la inspección sacó problemas. Los programas de préstamo ponen un tope a cuánto puede aportar el vendedor, así que mantenga la petición dentro de esos límites.

¿Qué es el impuesto de transferencia de la Medida ULA en Los Ángeles?

Es un impuesto de transferencia de la Ciudad de Los Ángeles sobre ventas de valor alto — cerca del 4% en ventas de más de unos $5.15 millones y 5.5% arriba de unos $10.3 millones, pagado por el vendedor encima del impuesto del condado. Solo aplica a propiedad dentro de los límites de la ciudad de Los Ángeles, y los umbrales se ajustan con el tiempo.

¿Cómo sé cuáles serán mis ganancias netas como vendedor?

Pida una hoja neta del vendedor antes de poner la casa a la venta. Empieza con su precio de venta esperado y le resta la comisión, el saldo del préstamo, los costos de título y escrow, los impuestos de transferencia y las prorratas, dejando su neto estimado. Preparamos una para cada vendedor para que no haya sorpresas en el cierre.