El Dinero Real que Cuesta Cerrar una Casa en el Sur de California

Respuesta rápida

Su enganche es solo una línea de la cuenta. Un comprador en California también firma un depósito de buena fe (muchas veces del 1% al 3% del precio, que se le acredita en el cierre), paga de su bolsillo las inspecciones ($400 a $700 o más) y el avalúo ($600 a $900), y cubre costos de cierre de más o menos 2% a 5% del precio. Los compradores listos guardan además un colchón para la mudanza y reparaciones. Los créditos del vendedor, negociados dentro de la oferta, pueden cubrir una parte real de los costos de cierre — así que el dinero que de verdad trae suele ser menos de lo que dice la cuenta de etiqueta.

El primer cheque: el depósito de buena fe

En cuanto el vendedor acepta su oferta, usted transfiere un depósito de buena fe a la plica — su manera de decir que va en serio. En casi todo el Sur de California anda entre el 1% y el 3% del precio, así que en una casa de $700,000 está transfiriendo más o menos de $7,000 a $21,000. Aquí está lo que a la gente se le pasa: no es un gasto extra. Ese dinero se queda en la cuenta neutral de la plica y se le acredita a su enganche y costos de cierre al final. Solo lo pierde si se echa para atrás después de que se le pasan las fechas límite del contrato. Cumpla sus fechas de inspección y de préstamo y ese dinero es suyo, nada más estacionado.

Inspecciones y avalúo: dinero antes de ser dueño de nada

Esta es la parte que sorprende a los compradores primerizos. Durante su periodo de inspección está gastando dinero de verdad en una casa que todavía no es suya, y esos dólares no regresan:

• Inspección general de la casa — más o menos $400 a $700 para una casa típica de una familia, más para propiedades grandes.
• Inspecciones especiales cuando la casa lo amerita — línea de drenaje, chimenea, alberca, cimientos, o un reporte de termitas y plagas.
• El avalúo que ordena su prestamista — por lo general $600 a $900 en California, pagado por adelantado aunque el prestamista lo arregle.

Gastar unos cientos de dólares para descubrir que la casa necesita un techo de $30,000 es el mejor dinero que va a gastar. Este también es su momento de poder — lo que sale aquí es contra lo que negocia créditos y reparaciones antes de quedar amarrado.

El enganche — y por qué no es el muro que usted cree

Sí, el enganche es el número más grande, pero cambia muchísimo según el tipo de préstamo, y el 20% no es el precio de entrada. Los veteranos elegibles pueden no poner nada; muchos compradores primerizos y FHA ponen del 3% al 3.5%. En una casa de $700,000 eso va desde $0 hasta unos $24,500 en la parte baja, contra $140,000 con un 20% completo. La cifra del 20% importa sobre todo para saltarse el seguro hipotecario — no para llegar a la mesa del cierre.

Los mínimos de cada programa de préstamo, el seguro hipotecario y cómo el enganche cambia su tasa son preguntas de financiamiento, no de buscar casa. Nuestro sitio hermano de préstamos explica los detalles de los programas.

• Home Central Financial: opciones de enganche y asistencia

Costos de cierre: los cargos que traspasan la casa

Aparte de su enganche, los costos de cierre son lo que cuesta armar el préstamo y pasar el título a su nombre — cargos del prestamista, seguro de título, cargos de plica, registro, y pagos adelantados como la primera parte de los impuestos de la propiedad y el seguro de casa. En el Sur de California por lo general caen cerca del 2% al 5% del precio. En una casa de $700,000, calcule más o menos $14,000 a $35,000. La cifra exacta depende de su préstamo y de la propiedad, y el Estimado de Préstamo de su prestamista se lo detalla línea por línea desde temprano.

El colchón que nadie presupuesta

El cierre le vacía los ahorros a muchos compradores, y luego llega la realidad: un camión de mudanza, un refrigerador nuevo porque el viejo no venía incluido, un cerrajero, el primer mes en una casa que consume servicios distinto a su apartamento. Al prestamista además le gusta ver reservas — un par de meses de pago de casa que le queden en el banco después de cerrar. Planee las dos cosas. Recibir las llaves con la cuenta vacía es como una buena compra se vuelve estresante en la primera semana.

Cómo hacer que el vendedor pague parte de su cuenta

La palanca más grande sobre su dinero para cerrar no es un programa — es cómo se escribe la oferta. En un mercado donde el vendedor está motivado, los créditos están sobre la mesa:

• Crédito del vendedor para costos de cierre — una cantidad en dólares o un porcentaje que el vendedor acepta cubrir, dentro de la oferta aceptada.
• Créditos por reparaciones — en vez de que el vendedor arregle lo de la inspección, le da un crédito en efectivo en el cierre para que lo haga usted.
• Créditos para bajar la tasa — un crédito del vendedor aplicado a bajar su tasa de interés, que su prestamista estructura.
• Palanca de tiempo — una casa que lleva tiempo sin venderse, un vendedor que ya compró su próxima casa, o una temporada floja, todo eso abre espacio para pedir.

Este es el trabajo del lado del comprador que Miguel hace por usted — leer la motivación del vendedor y escribir la oferta para que más de la cuenta caiga de su lado de la mesa. ¿Quiere un estimado real de dinero para cerrar en cierto rango de precio? Mándele sus datos, en inglés o español.

¿Me devuelven el depósito de buena fe?

Se le acredita a su enganche y a sus costos de cierre al final, así que no se pierde — se aplica a su compra. Solo lo arriesga si cancela el trato después de que se pasan las fechas límite del contrato (inspección, avalúo, préstamo). Cumpla esas fechas y el dinero sigue siendo suyo, estacionado en la plica hasta el cierre.

¿Qué tengo que pagar antes del día del cierre?

Su depósito de buena fe entra justo después de que aceptan la oferta. Durante su periodo de inspección paga de su bolsillo la inspección de la casa y cualquier inspección especial, y su prestamista ordena un avalúo que usted paga por adelantado. Esos dólares de inspección y avalúo no regresan, pero lo protegen de comprar un barril sin fondo.

¿Cuánto son los costos de cierre al comprar en el Sur de California?

Por lo general cerca del 2% al 5% del precio de compra — cargos del prestamista, seguro de título, plica, registro, e impuestos y seguro adelantados. En una casa de $700,000 eso es más o menos $14,000 a $35,000. Un crédito del vendedor negociado en su oferta puede cubrir parte o todo, así que pregunte antes de suponer que va a pagar cada dólar usted solo.

¿Puedo pedirle al vendedor que ayude con mis costos?

Sí, y es una de las formas más efectivas de bajar su dinero para cerrar. Un crédito del vendedor para costos de cierre, créditos por reparaciones, o un crédito para bajar su tasa se pueden escribir todos en la oferta. Cuánto espacio tiene depende de la motivación del vendedor y del mercado — esa es justo la lectura que Miguel aporta a su estrategia de oferta.

¿Cómo averiguo mi número exacto de dinero para cerrar?

Cada casa y cada oferta es distinta, así que la respuesta confiable sale de cotizar su caso específico. Dígale a Miguel las zonas y el rango de precio que anda buscando y su situación, y él le arma el dinero real — depósito de buena fe, inspecciones, avalúo, enganche y costos de cierre — más dónde podrían bajarlo los créditos del vendedor, en inglés o español.