Impuestos al Vender una Propiedad de Renta: Lo Que Pagan los Dueños en California

Respuesta rápida

Al vender una propiedad de renta, en general debe impuesto federal de ganancias de capital sobre su ganancia, un impuesto federal aparte de hasta 25% sobre la depreciación que tomó (o pudo haber tomado), e impuesto estatal de California, que grava toda la ganancia como ingreso ordinario. Las válvulas de alivio principales son la exclusión de residencia principal (si vivió ahí 2 de los últimos 5 años), el intercambio 1031 (diferir comprando otra propiedad de inversión) y la base incrementada para propiedad heredada.

Empiece aquí: la ganancia se mide desde su base ajustada

El número que grava el IRS no es 'precio de venta menos lo que pagué.' Es precio de venta (menos costos de venta) menos su base ajustada — y en una propiedad de renta, esa base se ha estado moviendo todo el tiempo que la tuvo. Subió con las mejoras de capital (el techo nuevo, la ampliación) y bajó cada año con la depreciación, la haya reclamado o no. Un dueño que compró en $300,000, invirtió $40,000 en mejoras y tomó $80,000 de depreciación tiene una base de $260,000 — así que una venta de $600,000 es una ganancia de unos $340,000 antes de costos de venta, no de $300,000. Busque su estado de cierre de la compra, sus recibos de mejoras y sus tablas de depreciación de declaraciones pasadas; esos tres montones son todo el cálculo.

Recuperación de depreciación: la parte que nadie le advirtió

La depreciación fue el regalo mientras tuvo la propiedad — una deducción en papel contra el ingreso de renta cada año. Al vender, el IRS recupera una parte: la porción de su ganancia que viene de la depreciación se grava hasta en 25% a nivel federal, aparte de (y normalmente más alto que) la tasa de ganancias de capital a largo plazo sobre el resto. Dos cosas atrapan a la gente. Primero, la recuperación aplica a la depreciación 'permitida o permisible' — es decir, si nunca se molestó en reclamarla, igual le pueden cobrar como si lo hubiera hecho. Segundo, en una propiedad de muchos años la rebanada de recuperación suele ser la pieza más grande de la cuenta. Si está oyendo esto por primera vez en el escrow, ya es tarde para planear alrededor — por eso lo ponemos sobre la mesa antes de listar, no después.

• IRS Publicación 544 — Ventas y otras disposiciones de activos

Qué agrega California encima

El lado federal al menos da una tasa con descuento a las ganancias de largo plazo. California no: el estado grava toda su ganancia — incluida la porción de recuperación — como ingreso ordinario en su tabla estatal normal. Además, el Franchise Tax Board en general exige una retención en ventas de bienes raíces (comúnmente 3 1/3% del precio de venta, o un monto electivo basado en la ganancia) que se cobra en el escrow y se ajusta al declarar. Y según su ingreso, el impuesto federal de 3.8% sobre ingreso neto de inversión también puede aplicar. Nada de esto es para entrar en pánico — es para correr los números antes de elegir precio y fecha de cierre, porque el momento de la venta puede mover a qué año fiscal y a qué tabla cae la ganancia.

• FTB de California — retención en bienes raíces

La salida de emergencia: cuando la renta antes fue su casa

Esta es la búsqueda que trae a mucha gente a esta página: vender una propiedad de renta que fue residencia principal. Si vivió en la propiedad como su casa principal al menos 2 de los 5 años antes de la venta, en general todavía puede reclamar la exclusión de residencia principal — hasta $250,000 de ganancia libre de impuestos, $500,000 casados declarando juntos — aunque hoy sea una renta. Esa es una ventana enorme: se muda, la renta hasta unos tres años, y vende antes de que se agote el reloj de 2-de-5. Dos límites la mantienen honesta. La depreciación tomada después de mayo de 1997 nunca se excluye — la recuperación sobrevive. Y los años en que la casa fue renta antes de ser su residencia pueden contar como 'uso no calificado' que reduce la exclusión en proporción. Si ahora mismo está dentro de esa ventana de tres años, el calendario es parte real de su estrategia de venta — este es el único caso donde '¿cuándo vendo?' tiene respuesta de impuestos, y amerita hablar con su preparador esta misma semana.

• IRS Publicación 523 — La venta de su casa

El intercambio 1031: diferir todo, con reglas estrictas

Si está vendiendo una propiedad de inversión para comprar otra, un intercambio 1031 le permite diferir toda la cuenta — ganancias de capital y recuperación — reinvirtiendo lo obtenido en otra propiedad de inversión. Las reglas son rígidas y no perdonan:

1. El dinero debe pasar por un intermediario calificado — nunca puede tocar su cuenta, ni un día.
2. Tiene 45 días desde el cierre para identificar por escrito las propiedades de reemplazo.
3. Tiene 180 días desde el cierre para completar la compra.
4. Para diferir todo, el reemplazo en general debe costar al menos lo que vendió, con todo el capital reinvertido.

Un 1031 difiere el impuesto; no lo borra — la ganancia se carga a la base de la nueva propiedad. Pero sostenido hasta el fallecimiento, lo diferido puede desaparecer con la base incrementada que reciben los herederos. Esa combinación es una estrategia real, y se construye con un profesional de impuestos y un intermediario antes de abrir el escrow, no durante.

• IRS — Intercambios de tipo similar bajo la Sección 1031

Venderle a un familiar: legal, común y lleno de trampas

Claro que puede venderle la propiedad de renta a sus hijos o a un hermano. Lo que no puede hacer es esquivar impuestos con un precio de amigos. Venda muy por debajo del mercado y el IRS trata el descuento como un regalo — reportable contra su exención de regalos de por vida — mientras que una venta con pérdida a un familiar le da lo peor de los dos mundos: la pérdida no es deducible, pero la ganancia sí habría sido gravable. Las reglas de partes relacionadas también alcanzan los intercambios 1031 (en general un requisito de conservar dos años por ambos lados) y el futuro de su comprador: su base sale de lo que de verdad paga, así que un precio de ganga hoy puede significarle a él una ganancia gravable más grande mañana. Y la Prop 19 recortó fuerte el beneficio de impuesto predial entre padres e hijos en California — una renta transferida en general se reevalúa hoy a valor de mercado. Las ventas familiares merecen un avalúo real, un contrato real y el visto bueno de un profesional de impuestos. Nosotros manejamos el lado de correduría de ventas familiares con regularidad; que el papeleo quede limpio es lo que las mantiene en paz.

¿Heredó la propiedad de renta? Otro artículo, mejores noticias

Si está vendiendo una propiedad de renta que heredó, deje de preocuparse por décadas de depreciación ajena — la propiedad heredada en general recibe una base incrementada a su valor a la fecha del fallecimiento, lo que puede reducir la ganancia gravable dramáticamente. Hay suficientes piezas en juego (sucesión, inquilinos adentro, el papeleo de la base) que escribimos una guía aparte — la encuentra en los artículos relacionados abajo.

¿Cuánto es el impuesto de ganancias de capital por vender una propiedad de renta en California?

No hay una sola tasa — la cuenta suma tres piezas: ganancias de capital federales a largo plazo (0%, 15% o 20% según su ingreso) sobre la apreciación, recuperación de depreciación federal hasta 25%, e impuesto estatal de California sobre toda la ganancia en su tabla de ingreso ordinario. Ingresos altos pueden sumar el 3.8% de ingreso neto de inversión. Un profesional de impuestos fija su número real en una sesión con sus registros de compra y tablas de depreciación.

¿Hay una calculadora de ganancias de capital para vender una renta?

Existen calculadoras genéricas en línea, pero las rentas son justo donde engañan — la ganancia depende de su base ajustada (historial de mejoras y depreciación), que ninguna calculadora genérica conoce. Nuestra calculadora de ganancias netas del vendedor le da el lado de la venta: con cuánto saldría antes de impuestos. Para la parte de impuestos, la respuesta honesta es un preparador con sus tablas de depreciación, no un formulario web.

¿Puedo evitar el impuesto vendiendo mi renta para pagar la hipoteca de mi casa?

No — lo que haga con el dinero no cambia el impuesto. Vender una renta para liquidar la hipoteca de su casa puede seguir siendo una decisión perfectamente razonable (cambiar un activo gravado y con trabajo por un techo pagado), pero la ganancia de la renta es gravable de cualquier forma. El único diferimiento por reinversión es el intercambio 1031, y exige comprar otra propiedad de inversión, no pagar la suya.

Viví en la casa antes de rentarla. ¿Me toca la exclusión de $250,000?

Muy posiblemente — si vivió ahí 2 de los 5 años antes de la venta, la exclusión en general todavía aplica ($250,000 soltero / $500,000 casados), con dos recortes: la depreciación tomada mientras fue renta igual se recupera, y los años de renta previos pueden reducir la exclusión bajo las reglas de uso no calificado. Si se mudó hace menos de tres años, el momento de la venta importa muchísimo — busque asesoría ahora, no al listar.

¿Mejor hago un intercambio 1031 en lugar de pagar el impuesto?

El 1031 es poderoso si quiere seguir siendo arrendador — diferimiento total, y potencialmente permanente si se sostiene hasta que la base se incremente para sus herederos. Es la herramienta equivocada si el punto es justamente dejar de ser arrendador, porque debe comprar otra propiedad de inversión con un reloj estricto de 45/180 días. Muchos de nuestros clientes ven las dos opciones y deciden que pagar el impuesto una vez es el precio de terminar. Es decisión personal; nosotros le damos el lado del mercado sin rodeos.