Prop 19: Múdese a cualquier parte de California y conserve su impuesto predial bajo

Respuesta rápida

La Proposición 19 permite a propietarios de California que tienen 55 años o más, una discapacidad severa, o que perdieron su casa en un desastre declarado, transferir el valor fiscal (tasado) de su residencia principal a otra residencia principal en cualquier parte del estado, hasta tres veces, si la casa de reemplazo se compra o construye dentro de dos años de la venta. Si la nueva casa cuesta más de lo que se vendió la anterior, la diferencia se suma al valor transferido.

Por qué su recibo es mucho más bajo que el de su vecino

Bajo la Prop 13, el valor fiscal de una casa se fija cuando se compra y después sube máximo 2% al año — sin importar lo que haga el mercado. Si ha sido dueño de una casa en Downey por 25 años, su valor fiscal puede ser de $180,000 aunque la casa valga $750,000. Quien la compre hoy empieza desde $750,000 y paga casi cuatro veces su impuesto. Esa brecha era justo lo que ataba a la gente a su casa: vender significaba perder la base baja. Con la Prop 19, los dueños que califican se la llevan consigo.

Las cuentas, en palabras simples

Dos casos cubren a casi todos. Si la casa de reemplazo cuesta igual o menos de lo que se vende su casa actual, su valor fiscal anterior se muda con usted, sin cambios. Si la de reemplazo cuesta más, se suma la diferencia.

• Vende en $750,000, compra en $650,000, valor fiscal anterior $180,000 → el nuevo valor fiscal sigue siendo $180,000.
• Vende en $750,000, compra en $900,000, valor fiscal anterior $180,000 → el nuevo valor fiscal es $180,000 + $150,000 = $330,000 — todavía muy por debajo de los $900,000 sobre los que pagaría un comprador normal.

Con una tasa típica de la zona del Condado de LA de 1.1%–1.3%, conservar una base de $180,000 en lugar de reiniciar a $750,000 son unos $6,500–$7,500 de ahorro al año — cada año que sea dueño de la nueva casa.

Quién califica y las reglas que causan tropiezos

Tres grupos pueden usar la transferencia: propietarios de 55 años o más, propietarios con discapacidad severa, y dueños cuya casa fue destruida en un desastre declarado por el gobernador. Los detalles importan:

• Ambas casas deben ser su residencia principal — no una renta ni casa de vacaciones.
• Debe comprar o terminar de construir la de reemplazo dentro de dos años de la venta (antes o después).
• Puede usar la transferencia hasta tres veces en su vida (sin límite para víctimas de desastres).
• Funciona entre cualquier par de condados de California — del Condado de LA a Riverside, San Diego, donde sea.
• La solicitud se presenta con el asesor del condado donde está la casa NUEVA; no es automático.

El otro lado de la Prop 19: casas heredadas

La misma ley endureció las reglas para heredar una base fiscal baja a los hijos. Una casa heredada ahora conserva el valor fiscal bajo de los padres solo si un hijo se muda y la hace su residencia principal — y aun así la exclusión tiene tope. Una casa que los hijos conservan como renta se retasa a valor de mercado. Si parte de su plan es dejar la casa a la familia, vale la pena platicarlo con un profesional de impuestos antes de decidir entre vender y conservar.

Cómo se ve esto en una mudanza real

La secuencia que sigue la mayoría: obtener un número realista de en cuánto se vendería la casa actual, buscar la de reemplazo con el plazo de dos años en mente, cerrar ambas, y presentar la solicitud de transferencia con el asesor del nuevo condado. La flexibilidad de tiempos ayuda — puede comprar primero y vender después, siempre que ambas pasen dentro de dos años una de otra. Nosotros manejamos la venta y la compra en español o inglés, y coordinamos con su asesor de impuestos el trámite de la Prop 19.

¿Funciona la Prop 19 si mi nueva casa cuesta más que la anterior?

Sí. No pierde el beneficio — lo que la nueva casa cuesta por encima del precio de venta de la anterior simplemente se suma a su valor fiscal transferido. Aun así queda muy por delante de empezar desde el precio de compra completo.

¿Puedo usar la Prop 19 para mudarme a otro condado?

Sí, a cualquier parte de California. Antes de la Prop 19, solo unos cuantos condados aceptaban transferencias entrantes. Ahora todos deben aceptarlas.

¿Cuántas veces puedo usarla?

Hasta tres veces si califica por edad o discapacidad. Los propietarios desplazados por un desastre declarado no tienen el límite de tres veces.

¿Debo tener 55 años al vender o al comprar?

Al menos uno de los cónyuges o co-dueños debe tener 55 años o más cuando se vende la casa original. Si está cerca de los 55 y planea mudarse, el momento de la venta puede importar — vale la pena confirmarlo antes de listar.

¿La transferencia es automática al cierre?

No. Debe presentar un formulario de solicitud con el asesor del condado donde está la casa de reemplazo. Preséntelo dentro de tres años de la compra para recibir el beneficio desde la fecha de compra.

¿La Prop 19 cambia algo si conservo mi casa y se la dejo a mis hijos?

Puede cambiar mucho. Un hijo que hereda y se muda como su residencia principal puede conservar un valor fiscal bajo (con tope); un hijo que la conserva como renta verá la casa retasada a valor de mercado. Hable con un profesional de impuestos o de planeación patrimonial sobre su situación.