Compre su Próxima Casa sin Vender la que Ya Tiene

Respuesta rápida

Puede comprar una segunda casa sin vender la primera sacando plusvalía de la que ya tiene — con un refinanciamiento con retiro de efectivo, una línea de crédito (HELOC) o un préstamo puente — y usando ese dinero como enganche de la siguiente. Después renta la primera o la vende más adelante. Que sea buena idea depende de los números: cuánto rentaría la casa vieja, cómo se ven los dos pagos juntos y si está listo para ser arrendador.

Por Qué Conservar la Primera Casa sí Tiene Sentido

Para muchos dueños de por aquí, la casa que compraron hace años es su mejor activo y el más barato de mantener. Si fijó una tasa baja y trae una base de impuestos de cuando los precios estaban más bajos, esa combinación es difícil de reemplazar. Si vende, devuelve un pago que nunca volverá a ver a los precios de hoy. Si la conserva y la renta, tiene una propiedad de ingresos en un mercado donde las rentas llevan años subiendo. Ese es todo el atractivo: no tiene que escoger entre la casa nueva y la vieja.

Tres Formas de Convertir la Plusvalía en Enganche

El dinero para su próximo enganche ya está en su casa actual — solo hay que alcanzarlo sin vender. Hay tres formas comunes de hacerlo, y cada una es más una decisión de préstamo que de bienes raíces:

• Refinanciamiento con retiro de efectivo — reemplaza su préstamo actual por uno más grande y toma la diferencia en efectivo. Conviene cuando no le importa una tasa nueva sobre todo el saldo.
• HELOC — una línea de crédito contra su plusvalía de la que saca según necesite, dejando intacta su primera hipoteca. Útil cuando su tasa actual es baja.
• Préstamo puente — financiamiento de corto plazo que cubre el enganche nuevo ahora y se paga cuando venda la casa vieja después. Sirve cuando el tiempo está apretado.

Cuál le encaja depende de su tasa, su plusvalía y sus plazos. La mecánica — tasas, cuánto puede pedir y para qué califica — es un tema de financiamiento, así que infórmese sobre cómo funciona de verdad un refinanciamiento con retiro de efectivo antes de decidir.

• Home Central Financial: cómo funciona el retiro de efectivo

Rentarla o Venderla: Las Cuentas de la Decisión

La prueba honesta para conservar la primera casa es si la renta cubre lo que la casa de verdad le cuesta — no solo la hipoteca. Sume el pago, el impuesto predial, el seguro, cualquier cuota de HOA y una parte realista para reparaciones y meses vacíos. Si una casa parecida cerca se renta por más que ese total, conservarla puede cuadrar. Si la renta apenas cubre la hipoteca sola, usted le está subsidiando la vivienda a un inquilino, y vender para juntar un enganche más grande quizá le sirva más.

Solo ilustrativo. Corra sus números reales con su agente y un profesional de impuestos antes de decidir.

Cómo se Ven los Dos Pagos Juntos

Antes de enamorarse de la próxima casa, mire el mes de peor caso: las dos casas cargadas a la vez, con la vieja vacía entre inquilinos. Los prestamistas contarán una parte de la renta esperada para calificarlo al préstamo nuevo, pero usted debería poder sostener ambos pagos por una temporada aunque la renta esté vacía. Los dueños que se saltan este paso son los que terminan vendiendo con las prisas. Si los números solo funcionan cuando todo sale perfecto, esa es su respuesta.

Ser Arrendador en el Sur de California

Rentar una casa aquí no es ingreso pasivo del que se olvida. California tiene de las reglas más protectoras de inquilinos del país, y el condado de Los Ángeles y varias ciudades ponen las suyas encima. Entre sabiendo a qué le está entrando:

• Hay topes de renta a nivel estatal y reglas de desalojo con causa justa que limitan cuánto puede subir la renta y cuándo puede terminar un contrato.
• Algunas ciudades — Los Ángeles, Santa Mónica y otras — tienen control de renta local más estricto encima de la ley estatal.
• Escoger inquilinos, atender reparaciones a las 10 de la noche y cubrir los meses vacíos corre por su cuenta, a menos que contrate a un administrador (por lo general 8–10% de la renta).
• Una casa convertida en renta pierde la exclusión de ganancias de capital que tendría como vivienda principal si después la vende tras rentarla demasiado tiempo.

Nada de esto es razón para no hacerlo — muchos dueños rentan su casa vieja y quedan contentos. Es razón para entrar con los ojos abiertos.

El Orden en que Hace las Jugadas

El orden importa más de lo que la gente espera. Si va a refinanciar o abrir un HELOC en la casa actual, hágalo antes de estar metido en el escrow de la siguiente, porque el préstamo nuevo cambia para cuánto califica. Si de todos modos se inclina por vender la primera casa, un préstamo puente le deja comprar primero y vender después, así no se muda dos veces ni renta en medio. Aquí es donde me gano el sustento — acomodar los tiempos para que nunca quede atrapado cargando dos casas que no planeaba.

Cómo Funciona el Lado del Refinanciamiento

Sacar plusvalía es un paso de préstamo, así que lo dejo corto. Un prestamista mira el valor actual de su casa, su crédito y cuánto todavía debe, y con eso fija cuánto puede pedir y a qué tasa. Los préstamos con retiro suelen limitarlo cerca del 80% del valor de la casa, y la tasa y los términos dependen de su expediente. Esa es la parte de financiamiento — deje claros los detalles antes de contar con una cifra específica.

Una vez que sepa cuánto puede sacar, armamos alrededor de eso el plan de comprar y conservar.

• Home Central Financial: detalles y límites del retiro de efectivo

¿De verdad puedo comprar una segunda casa sin vender la primera?

Sí, y por aquí es común. Usa la plusvalía de su casa actual — con un refinanciamiento con retiro, un HELOC o un préstamo puente — como enganche de la siguiente. El detalle es que necesita calificar para los dos pagos, aunque los prestamistas cuentan parte de la renta esperada de la primera casa para eso.

¿Rento mi casa vieja o mejor la vendo?

Haga las cuentas de las dos. Sume todo el costo mensual de conservar la primera casa — hipoteca, impuesto, seguro, HOA, más reparaciones y meses vacíos — y compárelo con lo que rentaría. Si la renta cubre ese número con holgura y le acomoda ser arrendador, conservarla puede crear riqueza real. Si apenas cubre la hipoteca, vender para juntar un enganche más grande suele ser la jugada más limpia.

¿No perderé mi impuesto predial bajo si me mudo?

La casa nueva paga impuesto sobre su precio de compra, así que ahí su recibo será más alto. Pero si conserva la casa vieja como renta, su base baja se queda. Los californianos de 55 años o más quizá también puedan transferir su base de impuestos actual a una casa de reemplazo bajo la Propuesta 19 — vale la pena preguntarle a un profesional de impuestos si califica.

¿Qué pasa si la renta se queda vacía entre inquilinos?

Ese es el riesgo que hay que prever. Debería poder cubrir los dos pagos de hipoteca por unos meses aunque no entre renta. Si su presupuesto solo funciona con la renta ocupada cada mes sin falta, está demasiado justo y conviene repensar si la conserva.

¿Es mejor un préstamo puente o un HELOC para comprar primero?

Depende de su plan. Un HELOC deja intacta su tasa baja de primera hipoteca y funciona bien si va a conservar la casa vieja. Un préstamo puente está hecho para comprar ahora y vender la casa vieja poco después, para no mudarse dos veces. Como ambos son productos de financiamiento, platique las tasas y términos antes de comprometerse.

¿Cuánta plusvalía necesito para lograr esto?

La suficiente para cubrir el enganche de la próxima casa después de dejar el colchón que el prestamista exige en la actual. Los préstamos con retiro suelen limitarse cerca del 80% del valor de la casa, así que lo que puede sacar depende de cuánto todavía debe. Podemos estimar su plusvalía y usted confirma los detalles del préstamo con un prestamista.