Vender Su Casa y Comprar Otra — Sin Quedarse Sin Techo en el Camino

Respuesta rápida

Hay tres caminos básicos: vender primero y comprar después (el más seguro con el dinero, pero puede necesitar vivienda temporal), comprar primero y vender después (una sola mudanza, pero carga dos pagos y normalmente exige finanzas fuertes), o hacer los dos a la vez con una oferta condicionada y escrows coordinados (una mudanza, sin doble pago, pero su oferta pesa un poco menos). La mayoría de las familias sin grandes ahorros hacen el cierre coordinado — y la clave es planear la venta, la compra y el financiamiento como un solo proyecto, no tres.

Primero, conozca su número

Todas las versiones de este plan empiezan con la misma cifra: cuánto le deja su casa actual después de liquidar el préstamo, las comisiones y los costos de cierre. Ese número — no el precio de Zillow — es su siguiente enganche, su presupuesto de mudanza y su colchón. Pida un estimado honesto antes de enamorarse de nada. Con eso, un prestamista puede decirle para cuánto califica en la siguiente casa, con la venta cerrada y sin cerrar — y esa segunda respuesta decide cuáles de los tres caminos de abajo siquiera están abiertos para usted.

Camino 1: Vender primero y comprar después

Usted lista, cierra, guarda el dinero en el banco, y sale a comprar como un comprador fuerte y sin condiciones. Con el dinero es la jugada más limpia: sabe exactamente cuánto le quedó, su oferta por la siguiente casa no trae amarres, y nunca carga dos pagos. El costo es la vivienda mientras tanto — a menos que negocie una renta al vendedor (quedarse en la casa vendida como inquilino hasta unos 60 días, algo que muchos compradores aceptan), tendrá que rentar por un tiempo corto y posiblemente mudarse dos veces. Este camino le queda a quien vende en un mercado caliente y piensa buscar la siguiente casa con calma.

Camino 2: Comprar primero y vender después

Compra la siguiente casa antes de listar la actual, se muda sin prisa, y después vende una casa vacía y fácil de mostrar. Es el orden más cómodo y el más caro: necesita calificar cargando las dos hipotecas, el enganche tiene que salir de otro lado que no sea la venta, y cada mes que la casa vieja no se vende le cuesta un pago completo. Los prestamistas a veces ayudan — contando renta esperada, o estructurando con reservas — pero este camino en realidad es para hogares con ingresos fuertes o ahorros considerables fuera del capital de su casa.

Camino 3: Los dos a la vez — el cierre coordinado

Así lo hacen la mayoría de las familias que cambian de casa. Lista su casa y busca la siguiente en paralelo; cuando su venta entra en contrato, hace una oferta de compra condicionada a que su venta cierre. Los dos escrows se coordinan para que el dinero de la venta caiga y pase de inmediato a la compra — muchas veces cerrando con un día de diferencia o el mismo día, con una sola mudanza en medio. Las piezas:

1. Consiga la preaprobación completa antes de listar, para poder ofertar en cuanto su venta esté en contrato.
2. Ponga a su casa un precio para venderse en semanas, no meses — un listado estancado congela todo el plan.
3. Haga la oferta de compra condicionada a su venta, documentando el estado del contrato (una venta ya en contrato pesa mucho más que 'pienso listar').
4. Haga que los dos escrows se hablen — lo ideal es que la misma compañía de escrow lleve los dos.
5. Negocie unos días de renta al vendedor en su venta como colchón, para que un retraso pequeño no lo deje en la calle.

¿Qué tan débil es una oferta condicionada en realidad?

Más débil, sí. Fatal, no. Un vendedor comparando dos ofertas parecidas normalmente toma la que no trae condiciones — pero la mayoría de los vendedores no tienen dos ofertas idénticas en la mano, y un comprador condicionado cuya propia venta ya está en contrato, con preaprobación limpia y precio justo, le gana a un comprador sin condiciones que ofrece de menos. Las ofertas condicionadas caen mejor en casas con un par de semanas en el mercado, con vendedores que también necesitan tiempo, y en el rango medio del mercado más que en zona de guerra de ofertas. El trabajo de su agente es vender la fuerza de su posición: su comprador está amarrado, su financiamiento es real, sus fechas son flexibles.

Herramientas que compran tiempo

Existen varias herramientas justo para ese periodo intermedio, cada una con su precio:

• Renta al vendedor — usted vende y luego renta su antigua casa al nuevo dueño hasta ~60 días. Suele ser la opción más barata; muchas veces gratis cuando hay compradores compitiendo.
• Financiamiento puente o de acceso a capital — presta contra el capital de su casa actual para el siguiente enganche antes de venderla. Funciona, pero cobra cuotas e intereses reales por una ventana corta; pida el costo antes de apoyarse en él.
• Línea HELOC abierta antes de listar — una línea de crédito sobre la casa actual puede fondear un enganche, pero los bancos generalmente no la abren sobre una casa ya listada, así que requiere planear con meses de anticipación.
• Escrow extendido en la compra — a veces la herramienta más simple: pida al vendedor de su siguiente casa un cierre de 45–60 días para que su venta lo alcance.

Pregunte el costo real de cada una en su situación antes de asumir que necesita alguna — una renta al vendedor bien negociada más un cierre coordinado cubre a la mayoría de las familias sin pedir prestado nada extra.

La nota de impuestos que vale la pena saber

Si la casa que vende fue su residencia principal al menos dos de los últimos cinco años, la ley federal permite a un matrimonio excluir hasta $500,000 de ganancia del impuesto sobre ganancias de capital ($250,000 soltero). Arriba de eso, o si la casa fue rentada parte del tiempo, la cuenta se complica — vale una plática con un profesional de impuestos antes del cierre, no después. Los dueños de California de 55 años o más también pueden transferir su base de impuesto predial a la siguiente casa bajo la Proposición 19, lo que puede ahorrar miles al año en la casa nueva.

• IRS Tema 701 — Venta de su vivienda
• BOE de California — Proposición 19

¿Debo vender mi casa antes de comprar otra?

Si necesita el dinero de la venta para el enganche y puede resolver vivienda temporal — o negociar una renta al vendedor — vender primero es el orden más seguro con el dinero. Si tiene ingresos y ahorros para cargar dos casas un tiempo corto, comprar primero es más cómodo. La mayoría de las familias hacen el cierre coordinado, un punto medio.

¿Puedo usar el capital de mi casa para comprar otra antes de vender?

A veces — con una línea HELOC abierta mucho antes de listar, o con financiamiento tipo puente contra su casa actual. Ambos cuestan dinero y dependen de cómo califica. Para la mayoría, coordinar los dos escrows para que la venta fondee la compra sale más barato que pedir prestado contra el capital dos veces.

¿Qué es una oferta condicionada?

Una oferta de compra que solo se vuelve firme si la venta de su casa actual cierra. Lo protege de quedarse con dos casas — o con ninguna — pero los vendedores la ven como riesgo extra, así que funciona mejor cuando su propia venta ya está en contrato y el resto de su oferta es fuerte.

¿Los dos escrows pueden cerrar el mismo día?

Sí — el cierre simultáneo es común. Su venta fondea primero, el dinero pasa al escrow de la compra, y los dos se registran. En la práctica muchos agentes dejan un espacio de uno a tres días más una renta al vendedor corta como seguro, para que un retraso pequeño de cualquier lado no descarrile la mudanza.

¿Pagaré impuestos sobre la ganancia al vender para cambiar de casa?

Muchas veces no: si la casa fue su residencia principal dos de los últimos cinco años, hasta $500,000 de ganancia quedan excluidos para un matrimonio ($250,000 soltero). Lo que pase de ahí sí paga impuesto, y los periodos de renta lo complican — consulte a un profesional de impuestos si anda cerca de los límites.