Cómo Vender una Casa que Todavía Está Pagando — Así Funciona de Verdad

Respuesta rápida

Usted puede vender una casa con hipoteca — la mayoría de los vendedores lo hacen así. En el cierre, la compañía de escrow pide a su banco una demanda de pago (la cantidad exacta para liquidar el préstamo ese día), la paga directamente con el dinero del comprador, y le envía a usted lo que queda después de comisiones y costos de cierre. Usted nunca le escribe un cheque al banco. El único caso difícil es deber más de lo que la casa se vende — eso requiere poner dinero de su bolsa al cierre o negociar una venta corta con su banco.

El préstamo no detiene la venta

Una hipoteca es un gravamen — el derecho legal del banco sobre la casa hasta que el préstamo se paga. Al vender, ese derecho tiene que quedar liberado para que el comprador reciba un título limpio. Pero liberarlo es parte rutinaria de todos los cierres, y lo manejan las compañías de escrow y de título. Usted no paga el préstamo primero para después vender; usted vende, y el préstamo se paga con el dinero de la venta el día del cierre. Es igual si lleva dos años pagando o veintiocho.

Qué hace escrow con su préstamo

Una vez que hay contrato, el proceso corre casi solo:

1. Escrow pide a su banco una demanda de pago — un documento con la cantidad exacta para liquidar el préstamo en una fecha específica, con los intereses hasta ese día y cualquier cargo pequeño.
2. La compañía de título confirma todos los gravámenes sobre la propiedad — su hipoteca principal, cualquier segundo préstamo o línea HELOC, y embargos de impuestos si los hay.
3. El día del cierre, el dinero del comprador entra a escrow. Escrow le manda primero el pago a su banco, y después paga comisiones y costos de cierre.
4. Lo que queda se le transfiere a usted, normalmente el mismo día o el siguiente día hábil.
5. Su banco registra la liberación del gravamen — el registro público de que el préstamo quedó saldado.

Usted nunca toca el dinero de la liquidación. Si un 'comprador' o cualquier persona le pide pagar el préstamo fuera de escrow, aléjese — así no funciona una venta legítima.

Por qué la liquidación sale más que su estado de cuenta

A veces sorprende que la demanda de pago llegue un poco más alta que el saldo del último estado de cuenta. Es normal. El estado de cuenta muestra el capital al día de su último pago; la liquidación suma los intereses que corren cada día hasta el cierre, más detalles pequeños como una cuota de registro o, rara vez, un cargo por pago anticipado en ciertos préstamos. En un saldo típico del sur de California, espere que la liquidación salga unos cientos o hasta un par de miles de dólares arriba del estado de cuenta, según el día del mes. Escrow consigue la cifra exacta — usted no tiene que calcularla.

La cuenta de con cuánto se queda

El número que importa no es el precio de venta — es lo que queda después del préstamo y de los costos de vender. La forma es sencilla:

Solo ilustrativo — su liquidación, estructura de comisión y costos de cierre serán distintos. Las ventas dentro de la Ciudad de Los Ángeles pueden deber además el impuesto de la Medida ULA arriba de ciertos precios.

Saque sus propios números antes de listar, no después de estar en contrato. Nuestra calculadora de ganancia neta hace esta cuenta con sus cifras, incluyendo los impuestos específicos de Los Ángeles.

Si hay un segundo préstamo o una línea HELOC

Los segundos préstamos y las líneas HELOC funcionan igual — son gravámenes, y se pagan en el cierre por orden de posición: primero la hipoteca principal, luego el segundo, luego lo demás. La HELOC tiene un paso extra que vale la pena saber: como es una línea de crédito, escrow le pide al banco congelarla y cerrarla como parte de la liquidación, para que nadie pueda disponer de ella a mitad de la venta. Si el valor de la casa cubre todo con holgura, nada de esto cambia su experiencia — solo son más líneas en el estado de liquidación.

El caso difícil: deber más de lo que vale

Todo lo anterior supone que el precio de venta cubre lo que debe. Si no — debe $520,000 y el precio realista de venta es $480,000 — usted está 'bajo el agua', y una venta normal no puede cerrar a menos que se cubra la diferencia. Hay tres caminos honestos: llevar dinero al cierre para cubrir el faltante, negociar una venta corta donde el banco acepta menos del saldo completo (afecta su crédito, pero mucho menos que una ejecución hipotecaria), o quedarse con la casa y vender más adelante si su situación lo permite. Cuál conviene depende de por qué vende y de qué tan grande es el faltante — es una conversación de sentarse a sacar números, no una respuesta única.

Vender cuando apenas empezó a pagar

No hay tiempo mínimo de espera — puede vender una casa que compró el año pasado. El detalle es la matemática, no las reglas: en los primeros años la mayor parte de su pago se va a intereses, así que el saldo casi no ha bajado, y los costos de vender salen directo del capital que tenga. Si compró hace poco con un enganche bajo, vale la pena revisar si la venta de verdad le deja algo antes de comprometerse. A veces sí, gracias a la plusvalía. A veces rentar la casa o esperar un año cambia el panorama por completo.

¿Puedo vender mi casa antes de terminar de pagarla?

Sí — así funcionan la mayoría de las ventas. El saldo del préstamo se le paga directamente a su banco con el dinero del comprador el día del cierre, y usted recibe lo que queda después de comisiones y costos. No necesita permiso del banco para vender mientras el precio de venta cubra la liquidación.

¿Quién paga mi hipoteca cuando vendo?

La compañía de escrow, con el dinero del comprador el día del cierre. Escrow pide al banco la cifra exacta de liquidación, la transfiere antes de que le llegue dinero a usted, y el banco libera entonces su gravamen sobre la casa. Usted nunca maneja ese pago.

¿Qué pasa si debo más de lo que vale mi casa?

Entonces una venta normal no puede cerrar sin cubrir la diferencia. Sus opciones son llevar dinero al cierre, negociar una venta corta donde el banco acepta menos del saldo completo, o esperar para vender. La venta corta daña el crédito menos que una ejecución hipotecaria y conviene hablarla con su banco y con un agente antes de decidir.

¿Vender con hipoteca cuesta más?

No — el préstamo en sí no agrega costo importante más allá de una cuota pequeña de registro y los intereses por día hasta el cierre. Sus costos reales de venta son los mismos de cualquiera: comisiones, cuotas de escrow y título, y los impuestos de transferencia del condado (y en la Ciudad de LA, posiblemente la Medida ULA).

¿Puedo usar el dinero de la venta para comprar mi siguiente casa?

Sí, y es la jugada clásica: lo que le queda de la venta se convierte en el enganche de la siguiente casa. Si necesita ese dinero antes de poder cerrar la compra, los dos escrows se pueden coordinar en tiempo — esa coordinación es justo lo que un buen equipo de agente y prestamista maneja.